إشكاليات العقار غير محفظ بالمغرب
مقدمة
عامة تشكل الأرض القاعدة الأساسية التي يقوم عليها كيان الدولة إذ لا يمكن تصور هذه الأخيرة دون استئثارها بإقليم معين، لذلك نجد الفقه الدستوري يحدد عناصرها في ثلاث، سكان وإقليم وسلطة سياسية، لهذا فالأرض أو العقار يعد ثروة قومية بالنسبة لساكنتها فير مثبت الخير ومستودع العطاء ، فعلى العقار يشيد الإنسان مسكنه الذي تترعرع بداخله الأسرة باعتبارها الخلية الأولى في المجتمع ، فالعقار بوجه عام أساس كل تنمية اقتصادية واجتماعية وحتى سياسية، وبالتالي فهو في حاجة إلى ملكية عقارية تقوم على أساس ثابت وذلك عن طريق حمايتها بسياج من التنظيم والتشريع ، لذلك تجد المواثيق الدولية والدساتير والقوانين كلها تجمع على حماية هذا الحق.
إلا أن المحلل للنظام القانوني العقاري للمغرب ، يجد أنه يتميز بخاصية أساسية تتمثل في ازدواجيته ، عقارات محفظة وعقارات غير محفظة 4 ، وكما هو معلوم أن هذا الوضع الذي آل إليه العقار بالمغرب ارتبط أساسا بعوامل تاريخية محضة ، فهو نتيجة طبيعية للوضعية القانونية التي عاشها المغرب منذ بسط الحماية عليه تطبيقا للاتفاقية المبرمة بين سلطان المغرب والجمهورية الفرنسية بمدينة فاس يوم 1912/ 03 / 30 . سيما وأن الأرض كانت من بين المطامع الأساسية للمستعمر الفرنسي ، وذلك لتزويد الأسواق الفرنسية بالخيرات المتنوعة التي تنتجها هذه الأرض ، ومن ثم كان من المفروض أن تتجه نية المستعمر إلى خلق طرق بسيطة تساعد على تملك الأراضي والمياه بالمغرب ووجد ضالته في عملية الشهر العقاري . الذي يسمح بإعطاء هوية للملكية العقارية توضح على وجه الدقة معالمها وأوصافها وحدودها ومالكها وطرق انتقال الملكية إليه ، وما يقع على الملك من حقوق عينية كالارتفاق أو الرهن .... ، فأصبح المغرب يتوفر على عقار محفظ يخضع لنظام التسجيل العيني ، وعقار الملك أو العقار غير المحفظ الذي يعتمد على التسجيل الشخصي وتطبق عليه قواعد الفقه الإسلامي خاصة قواعد فقه مالك التي لم تعرف تقنيا معين ، وقواعد منصوص عليها في قانون الالتزامات والعقود المغربية . ولا بد أن هذه الازدواجية محسوبة ومرغوب فيها من فقهاء الحماية الفرنسية ضمن فلسفة التفرقة والتمييز وتقديم ما هو من إنتاج الإدارة الحامية وتأخير ما هو أهلي ومحلي، وكذلك الأمر في مجال العقار ، عقار مفظ مفضل على عقار غير محفظ محكوم بقواعد الشرع المتضارية الآراء فيه من لدن القضاة ، إلى أن شاب الملكية العقارية غير المحفظة وهي الملكية الأصلية التهميش وطواها الركود في السوق العقارية بزيادة الترامي والحيازات حتى صارت العقارات غير المحفظة من الاكراهات على التنمية لأنها غير مستقرة ولا تجعل المتعاملين يطمئنون إليها بسبب تشتت الآراء وعدم الاستقرار على رأي موحد بشأن تدبرها وغياب مدونة مقننة لقواعدها.الشيء الذي ترتب عليه نعت العقار بعدة أوصاف ( معرق للتنمية ، إشكالية، معضلة العقار غير المحفظ...) .
من هذا المنطلق اخترنا البحث في موضوع إشكالية العقار غي ر المحفظ بالمغرب . لكن سنقتصر على إقليم كلميم كنموذج لهذه الإشكالية ، وذلك راجع لعدة اعتبارات لعل أهمها ، أنه من الصعب الإلمام بموضوع العقار غير المحفظ بالمغرب ككل لأن ذلك يتطلب مدة زمنية طويلة ، إلى جانب أن موضوع العقار غير المحفظ بإقليم كلميم موضوع راودني وأنا مازلت أتلمد في مدرجات كليات الحقوق، بسبب أن المنطقة تعتبر بمثابة | أرضية خصبة لمنازعات العقار غير المحفظ وذلك راجع إلى قلة مسطرة التحفيظ العقاري، كما أن البحث في العقار غير المحفظ بالمنطقة شبه منعم ، اللهم بعض الأحكام الصادرة عن المحكمة الابتدائية بكلميم ، أو وثائق خرائطية منجزة من قبل قسم التعمير والبيئة بولاية الجهة والوكالة الحضرية إلى جانب ما ذكر فالعامل الأساسي الذي جعلني ابحث | في هذا الموضوع هو عرقلة العقار غير المحفظ لمجموعة من المشاريع التنموية التي تم المصادقة عليها لكن لم ترى النور بسبب غياب وعاء عقاري ثابتة.
هذا فيما يخص أهمية الموضوع الذاتية أما الأهمية الموضوعية لبحثا فتتجلى في الوضع الذي عليه العقار غير المحفظ فعلى المستوى القانوني نجد بأن العقار غير المحفظ غير مقنن وقواعده مشتتة في أمهات الكتب الفقهية ، مما يجعل العمل القضائي يقع في تضارب الآراء والاجتهاد ، ومما يؤدي إلى التأثير على مبدأين أساسيين الاستقرار والتوقع القانونيين، وهما شرطان أساسيين لاستقرار الملكية العقارية وإدماجها في مسار التنمية بحكم أن العقار هو الأرضية الأساسية لانطلاق المشروعات الاقتصادية سواء كانت سكنية أو سياحية أو صناعية... این موضوع العقار غير المحفظ بإقليم كلميم يثير في طياتة العديد من المشاكل الناتجة أصلا عن غياب ملونة تشريعية تقنن قواعده ، مما يصعب على الممارس والمتهم معرفة القاعدة القانونية الواجبة التطبيق على النزاع 14، ويتجسد ذلك في البطء في البت في قضايا العقار العادي وعدم توحيد الاتجاه في البت في النزاعات ، إلى جانب عدم تحديد الرسوم العدلية الواردة عليه لهوية العقار سواء كانت مادية أو قانونية مما يترتب عنه أن هذه الرسوم تعتبر سبيا وليس فاصلا في النزاع. ومن جهة أخرى أن الوعاء العقاري غير الثابت من داخل المنطقة له تأثيرات على تنميتها من خلال عرقلته لمجموعة من المشاريع الاستثمارية الكبرى خاصة تلك المتعلقة بالسياحة والسكن والفلاحة.
وانطلاقا مما سبق، يمكن طرح الإشكالية التالية : إلى أي حد يمكن أن نتحدث على تنمية المنطقة في ظل وجود وعاء عقاري غير تابت؟ | للإجابة على إشكالية الموضوع سنتبع خطة البحث التالية :
خطة البحث :
سنعمد في مناقشة إشكالية بحثنا على المنهج الوصفي لأن أي بحث علمي لا بد له من مقاربة وصفية ثم المنهج التحليلي الذي لا غنى عنه في أي دراسة ميدانية تطبيقية .
وسنقسم موضوعنا تقسيما ثنائيا يعتمد على النظام الثنائي للفصلين ثم تفريعه إلى مباحث مقسمة على مطالب لكي تصل إلى فقرات.
ومنه سنقسم موضوعنا وفق التصميم التالي :
الفصل الأول : وضعية العقار الغير محفظ بالمنطقة
الفصل الثاني : آثار العقار غير المحفظ على تنمية المنطقة
لمعرفة طريقة تحميل الموضوع من خلال موقعنا المرجوا مشاهدة الفيديو - الرابط أسفل هدا الفيديو :
لمواصلة قراءة البحت فهو عبارة عن رسالة ماستر تتكون من 91 صفحة المرجوا تحميله من هنا :
لتحميل إضغط هنا
Comments: 0
Post a Comment